Die Einhaltung des vom Bauherrn vorgegebenen Kostenrahmens zählt zu den zentralen Pflichten eines Architekten. Dennoch kommt es in der Praxis häufig zu erheblichen Baukostenüberschreitungen. Dies wirft die Frage auf, ob und unter welchen Voraussetzungen der Architekt für diese Mehrkosten haftet. Der folgende Beitrag beleuchtet die rechtlichen Grundlagen, die Anforderungen an die Kostenermittlung und die maßgebliche Rechtsprechung zur Architektenhaftung bei Kostenüberschreitungen. Hier finden Sie mehr zum Architektenrecht.
I. Rechtlicher Rahmen – Pflichten des Architekten
Die Beziehung zwischen Bauherrn und Architekten wird rechtlich als Werkvertrag im Sinne der §§ 631 ff. BGB eingeordnet. Seit dem 1. Januar 2018 gelten für Architektenverträge zusätzlich die Sondervorschriften der §§ 650p bis 650t BGB.
Gemäß § 650p Abs. 1 Nr. 2 und Nr. 3 BGB schuldet der Architekt insbesondere die Erstellung einer ausführungsreifen Planung sowie eine Mitwirkung bei der Kostenkontrolle. Hierzu zählen:
Erstellung einer Kostenschätzung oder -berechnung (§§ 3, 4 HOAI),
Beratung über Kostenrisiken,
laufende Kontrolle und Fortschreibung der Baukosten während der Planung und Bauausführung.
Die Pflicht zur wirtschaftlichen Beratung ist vertraglich geschuldet und begründet sich regelmäßig aus der Leistungsphase 2 bis 4 nach Anlage 10 HOAI (2021). Wird der vertraglich vereinbarte Kostenrahmen erheblich überschritten, kann dies eine Pflichtverletzung des Architekten darstellen.
II. Maßstab der Haftung – Wann liegt ein Pflichtverstoß vor?
Eine Kostenüberschreitung führt nicht automatisch zur Haftung. Der Bundesgerichtshof (BGH) stellt in ständiger Rechtsprechung darauf ab, ob der Architekt seine Pflicht zur wirtschaftlichen Beratung verletzt hat.
Leitentscheidung: BGH, Urteil vom 23.01.2003 – VII ZR 362/01
Der BGH führt aus, dass der Architekt verpflichtet ist, dem Bauherrn frühzeitig mitzuteilen, wenn sich abzeichnet, dass die Baukosten den vereinbarten Rahmen übersteigen. Er muss den Bauherrn in die Lage versetzen, wirtschaftlich fundierte Entscheidungen zu treffen. Unterlässt er diese Aufklärung, liegt ein haftungsbegründender Pflichtverstoß vor.
Aktuelles Beispiel: BGH, Urteil vom 08.10.2020 – VII ZR 86/19
In diesem Urteil bestätigte der BGH, dass die Verletzung der Pflicht zur Kostenschätzung eine eigenständige Pflichtverletzung darstellt. Der Architekt schuldet eine sorgfältige, nachvollziehbare Schätzung auf Basis der jeweils verfügbaren Planungsdaten. Eine grob unzutreffende oder nicht aktualisierte Schätzung ist haftungsrelevant.
III. Grenzen der Haftung – Mitverantwortung des Bauherrn und Risikoverteilung
Ein Architekt haftet jedoch nicht für jede Kostensteigerung. Insbesondere dann nicht, wenn:
der Bauherr Änderungswünsche äußert, die zu Mehrkosten führen,
unvorhersehbare Marktentwicklungen (z. B. Preissteigerungen bei Materialien) auftreten,
oder der Bauherr seinen Mitwirkungspflichten (z. B. rechtzeitige Entscheidungen, Bereitstellung von Informationen) nicht nachkommt (§ 642 BGB).
Die Haftung entfällt auch, wenn der Architekt rechtzeitig auf drohende Kostensteigerungen hinweist und der Bauherr dennoch am Projekt festhält. In diesem Fall ist der Bauherr für die Mehrkosten mitverantwortlich (vgl. OLG Hamm, Urteil vom 19.05.2011 – 24 U 143/10).
IV. Schadensersatzanspruch – Voraussetzungen und Umfang
Liegt eine Pflichtverletzung des Architekten vor, kann der Bauherr Schadensersatz nach § 280 Abs. 1 BGB verlangen. Voraussetzung ist:
eine Pflichtverletzung,
ein Schaden (z. B. Mehrkosten gegenüber der vereinbarten Bausumme),
ein Kausalzusammenhang zwischen Pflichtverstoß und Schaden,
kein Mitverschulden des Bauherrn.
Der Schaden bemisst sich regelmäßig an der Differenz zwischen den ursprünglich kalkulierten und den tatsächlichen Baukosten, soweit letztere auf eine mangelhafte Kostenermittlung zurückzuführen sind.
In der Praxis kann die genaue Ermittlung des Schadens problematisch sein, insbesondere wenn die Mehrkosten teilweise auch auf zulässige Planänderungen oder äußere Umstände zurückzuführen sind. Hier ist eine differenzierte schadensrechtliche Betrachtung erforderlich.
V. Verjährung und Durchsetzung von Ansprüchen
Mängelansprüche verjähren gemäß § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB grundsätzlich in fünf Jahren ab Abnahme der Architektenleistung. Bei Pflichtverletzungen, die sich aus der Beratung oder Kostenschätzung ergeben, beginnt die Frist mit der Abnahme der gesamten Leistung oder – bei gestuft erbrachten Leistungen – mit der jeweiligen Teilabnahme.
In Fällen grober Pflichtverletzung kann die Verjährungsfrist auch verlängert werden, wenn ein Fall der Arglist vorliegt (§ 634a Abs. 3 BGB).
VI. Fazit und Praxishinweis
Die Haftung des Architekten bei Kostenüberschreitung ist keine automatische Folge erhöhter Baukosten. Maßgeblich ist, ob die wirtschaftliche Beratungspflicht verletzt wurde. Entscheidend ist dabei nicht nur die Qualität der Kostenschätzung, sondern auch die kontinuierliche Kommunikation mit dem Bauherrn. Architekten sollten daher ihre Kostenprognosen sorgfältig dokumentieren, regelmäßig aktualisieren und den Bauherrn transparent über etwaige Entwicklungen informieren.
Für Bauherren gilt: Werden Kostensteigerungen erkennbar, ist zeitnah zu prüfen, ob eine Haftung des Architekten in Betracht kommt. Dabei sollte frühzeitig rechtlicher Rat eingeholt werden, um Verjährung zu vermeiden und Beweissicherung zu ermöglichen.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Bei Fragen zur Verwalterbestellung, Abberufung oder Haftung stehen wir Ihnen gerne mit fundiertem Rat zur Seite.
